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搜狐焦点独家发布:2013兰州商品房住宅产品报告
              Դ 未知 2019-04-15


      随着社会的进步和生产力水平的极大提高,人们有了更强的经济能力和更多的休闲时间开展社会交往,必然对居住条件提出更高的要求。然而受宏观政策的影响以及兰州房地产市场起步晚,发展相对较缓的客观原因限制,兰州房地产的住宅产品同质化较为严重。

      无论是从项目的类型、体量、规划设计、园林景观、户型分布、价格等各方面来看,兰州房地产市场的住宅产品差异性非常小。随着兰州新区的批准建设以及大兰州号角发吹响,房地产市场的产品也亟需进一步细分化,才能更大程度的满足各式各样消费者的需求。

      据搜狐焦点统计,2013年兰州近郊四区在售及将售的商品房住宅产品,近97%为普通商品房住宅。即便就是在兰州三县五区范围内,别墅项目也就碧桂园兰州新城、林隐天下、鸿运润园联体别墅以及薇乐花园四个项目,而豪宅只有万达公馆一家。

      从搜狐焦点统计的88个在售及将售的商品房住宅项目来看,98%的为板楼、高层住宅;建筑体量有为5-50万平之间的小盘达到了59%,小于5万平的单体楼为18.2%,50-100万平之间的大盘为17%,大于100万平的超级大盘共5个,仅占到了5.7%,且都在一期施工或规划阶段。

      在50万平以上的项目里,天源一号、武都路中央商务综合体、红星国际广场、兰州中心、恒利沃德小镇、银滩金茂广场都为城市综合体,住宅项目只占其中一部分;而亚太城市花园、东岗嘉苑、南砖瓦窑改造项目都还在拆迁筹建阶段;天庆国际新城、天昱凤凰城、中广宜景湾尚城项目只开发了项目一期;过去20年,兰州成功开发完成的建筑面积超过50万方的大盘只有金港城、新港城、鸿运润园和天庆格林小镇四个项目。

      而100万平以上的项目,玫瑰小镇、恒大绿洲、苹果园小区、元森北新时代、碧桂园兰州新城均还在施工或拆迁或规划设计阶段,距开发完成还需要大约5年以上时间。

      也就是说,在此之前,兰州的商品房住宅开发多以50万平以下的项目为主。然而在碧桂园兰州新城、绿地兰州新区智慧金融城、大名城东部科技新城等超级大盘开发热潮的引领下,未来兰州商品房住宅出现大盘和超级大盘的开发是一种必然趋势。

      在已售的55个项目里,均价在10000元/平以上的项目共7个,占到了12.7%;均价在9000-10000元/平之间的项目共9个,占16.4%;均价在8000-9000元/平的项目共8个,占14.5%;均价在7000-8000元之间的项目共15个,占27.3%;均价在6000-7000元/平之间的项目共9个,占16.4%;均价在5000-6000元/平之间的项目共5个,占9%;5000元/平以下的项目只有2个,占3.6%。

      2011年4月,兰州市政府出台限价政策,规定市区新建商品房每平米最高售价不得超万元。受限价令的影响,兰州商品房住宅毛坯房最高价不得超过万元,为了突破限价令,开发商转战精装房,其中嘉璐天堡项目的均价达到了21000元/平米、仁恒国际领寓15800元/平、亚太城市月光10150元/平、云祥花苑起价13000元/平、盛贸华府起价14000元/平。

      然而上万的商品房住宅产品只是少数,兰州在售的商品房住宅均价多为6000-8000元/平之间,占到了43.74%。

      单纯从户型来看,2013年兰州公开的商品房住宅项目中,出现了史无前例的户型设计,小有仁恒国际领寓33平米、42平米等多种微小户型可供选择,大有天庆格林小镇420平的复式,碧桂园兰州新城820平的钻石墅。户型品类可谓繁纷多彩,各式需求均有供应。但受50/90政策的影响,绝大多数的项目以90平左右的户型为主,微小户型和超大户型相对缺乏。

      在搜狐焦点抽取的较具代表性的13个楼盘里,90平以下的小户型占到了22.8%,90-150平的中户型占到了72%,150-200平之间的大户型占到了2.7%,200平以上的超大户型占到了2.45%。

      以天昱凤凰城一期为例,9万平住宅项目全部为70-94平的户型;中集幸福里90-150平之间的户型占到了98.46%、中海凯旋门一期90-150平之间的户型占到了89.6%、恒大都市广场一期90-150之间的户型占到了79.5%。再以区间较大的天庆格林小镇户型为例,90-150平之间的户型也占到了项目总建面的86.94%。

      从区域来看,城关区新建商品房住宅共44个项目,占50.6%;安宁区新建商品房住宅21个,占24.1%;西固区新建商品房住宅共12个,占13.8%;七里河区新建商品房住宅共10个,占11.5%。

      城关区作为兰州市的主城区,开发热度依旧不减,而安宁区作为近两年各开发商竞相追逐的开发热土,其开发速度已不可与七里河、西固区同日而语。

      从绿化率来看,在有数据的70个项目里,绿化率在50-60%之间的项目共7个,占到了10%;在40-50%之间的项目共16个,占22.9%;在30-40%之间的共38个,占54.3%;20-30%之间的共8个,占11.4%;20%以下的仅有1个,1.4%。

      随着私家车的不断兴起,住宅小区的停车位已成了人们在选房时越来越重视的因素之一。在搜狐焦点统计的有数据的42个项目里,纯住宅项目车位户数比达到1:1的只有12个,达到了28.6%;车位户数比达到1:2的项目有13个,为30.9%;车位户数比达到1:3的项目有9个,为21.4;其余项目三户都不足一个停车位,可想而知将来业主的停车问题将非常突出。

      从统计数据可以看出,兰州房地产市场住宅产品的类型比较单一,以普通商品房住宅区为主,别墅和豪宅算新兴产品,所占比例较小。

      随着社会的发展,人们对个性化的要求越来越高,购房者也不例外。因此,诸如SOHO公寓、LOFT、联体别墅、景观复式、楼顶花园等类型的项目开发还有巨大的开发潜力,在完善市场产品类型的同时,也给购房者以更多的选择。

      在此之前,鸿运润园的分户太阳能建筑一体化、嘉璐天堡的外墙STUCCO艺术涂层、中集幸福里的节能LOW-E镀膜玻璃、中海凯旋门的园林地暖生态屋等新型技术的应用都吸引了众多购房者的眼球。

      在未来的住宅产品的发展中,通过合理规划、建筑节能、太阳能利用、水处理回用,以及智能家电家居等的利用都还有很大的空间。

      据统计,2008年兰州五区新建商品房总供面积为137.5万平,2009年为326.8万平,2010年为376.8万平,2011年为359.7万平,2012年为324.4万平,2013年上半年为181万平【专题:2012年兰州新建商品房供应盘点】。

      而2007年兰州近郊四区新建商品房共成交102.23万㎡,2008年兰州五区新建商品房共成交196.67万㎡,2009年成交115.64万㎡,2010年成交109.52万㎡,2011年成交86.94万㎡,2012成交134.79万㎡。2013年上半年,兰州近郊四区商品房住宅共成交成交7650套,成交均价为6936.16元/平,成交总面积为96.17万平【2013兰州房地产业将加快转型升级 大鳄时代来临】。

      据搜狐焦点2012年统计的西部15城房地产市场数据中可以看出,兰州新建商品房的成交均价排在云南昆明和四川之后,位列第三,远高于周边的西安、银川、乌鲁木齐和西宁。再据新房住宅供应量,兰州低于成都、西安、南宁、昆明、贵阳、乌鲁木齐、西宁、银川等城市,可以看出,新建商品房供应量小是导致兰州高房价的主要原因之一【搜狐焦点独家:2012西部15城房地产市场研究报告】。